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普通民事
山东高院民一庭法官会议: 涉疫情房屋租赁合同纠纷案件审判参考
更新时间:2020-05-16
房屋租赁合同属于长期性合同,随着疫情发展变化,对于受波及的房屋租赁合同履行,特别是对商场、宾馆、餐饮等行业影响较大,有的形成了纠纷。为妥善化解该类案件,经山东高院民一庭法官会议讨论,提出以下意见供参考:  一、需把握的原则

一是和解优先,鼓励和引导出租人与承租人相互沟通、协商解决纠纷,本着互谅互让的原则,实现合作共赢。尚未进入诉讼的,提倡通过多元化纠纷解决机制进行处理,进行诉前和解。已经进入诉讼的,加大调解力度。

二是尊重约定,通过缓交租金、延长租期等措施,依法促进合同继续履行,防止各方损失继续扩大。

三是共担损失,根据履约情况,适用情势变更和公平原则适当调整租金及违约金,由双方共担合理损失。

四是利益衡平,根据租赁房屋性质、规模、用途等具体情况,采取相对灵活的裁判思路。

二、关于不可抗力的认定

       受疫情及防控措施影响,导致承租人无法正常营业的客观情况,是否构成房屋租赁合同中的不可抗力,应当根据其对合同义务履行的影响程度判断。对于出租人而言,在疫情及防控措施不影响房屋的交付和约定用途的情况下,一般不宜认定出租人因不可抗力未履行租赁房屋的交付义务。对于承租人而言,生产经营受到影响不直接构成交付租金义务不能抗拒、不能克服的事由,一般也不宜认定为不可抗力。但是,受疫情及防控措施影响,租赁房屋已不符合约定用途、租金交付义务受直接影响导致客观不能履行等情形,可以认定为不可抗力。

  三、关于租金调整

对于租赁房屋用途为居住的,除因出租人的原因导致房屋不使用等情形外,承租人请求降低租金的,一般不予支持。对于承租人因疫情暂时失去收入或收入大幅下降,请求缓付或调减租金的,人民法院应当做好出租人的思想工作,加大调解力度,引导当事人共渡难关,保障当事人有房可居。对因疫情暂时失去收入或收入大幅下降,承租人承担举证责任。

对于经营型的房屋租赁,应当根据因疫情及防控措施受到直接和间接影响的程度,正确区分不可抗力、情势变更、商业风险。对符合不可抗力情形的,一般应当支持承租人关于相应减少租金的诉讼请求。对受疫情及防控措施影响,租赁房屋无法正常经营符合情势变更情形的,可按照《合同法司法解释(二)》第26条规定,根据公平原则,结合案件的实际情况,确定是否及如何调减租金。

调减的幅度,可以参照相关国有房屋租金的调减做法,根据案件具体情况确定。

四、关于合同解除对于因受疫情及防控措施影响,当事人请求解除合同,符合双方合同约定或《合同法》第94条规定情形的,应予支持。但是,基于租赁房屋暂时不能使用、承租人短期迟延交付租金等事由而请求解除合同的,一般不宜支持。疫情及防控措施影响构成不可抗力或情势变更的,根据当事人合同约定,依照《民法总则》第180条、《合同法》第117条、《合同法司法解释(二)》第26条规定,认定合同的解除及违约责任。疫情及防控措施影响未构成不可抗力和情势变更,但继续履行房屋租赁合同对承租人显失公平、可能造成不应有的损失,承租人请求解除房屋租赁合同的,可予支持。因此判决解除合同的,不影响违约责任的认定。
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